Lastige hobbels bij het ontwikkelen van dorpscentra in de gemeente Jacobswoude

Bijgewerkt op: 22 feb. 2021

De gemeente Jacobswoude stond voor de opgave om in drie dorpen (Leimuiden, Woubrugge, Hoogmade) te komen tot een aantrekkelijk dorpscentrum. Dat is in elk van deze gevallen bepaald geen sinecure gebleken, want diverse randvoorwaarden beperkten de keuzemogelijkheden. Desondanks is het in Woubrugge en Hoogmade gelukt om zulke centra te realiseren, al kun je in beide gevallen nog wel kritiek hebben. In Leimuiden is het in de twee decennia waarin Jacobswoude heeft gefunctioneerd niet van de grond gekomen.


Woubrugge

Als je in het Woubrugge van de jaren ‘70 al van een dorpscentrum kon spreken, dat zou je in de eerste plaats denken aan de Woudwetering, waarlangs (aan beide kanten) winkels, horeca, enkele dienstverleners, het gemeentehuis en de kerken te vinden waren; alleen zat daar niet de supermarkt, want die was toen al te vinden midden tussen de woonwijken, op de hoek Bateweg/Van Woudeweg. Toen er in de jaren ‘80 ook andere winkels bij kwamen in een klein centrumpje niet ver daarvandaan begon het beeld dat het dorpscentrum aan het water zou liggen te kantelen. In de jaren ‘90 kwam er een relatief grootschalig plan op tafel vanuit de woningcorporatie om dat centrumpje op te schalen en te verbeteren en om daarnaast een fors aantal woningen te realiseren. Daar zouden diverse gebouwen eerst voor moeten worden afgebroken.



Gebouwd als (Openbare lagere) school, later Gebouw De Wijk dat moest wijken voor De Batehof


In de eerste plaats ging het daarbij om verenigingsgebouw De Wijk, wat omstreden was omdat diverse verenigingen dan naar een andere locatie zouden moeten verhuizen, waarbij aanvankelijk niet duidelijk werd hoe dat zou moeten worden opgelost. Uiteindelijk hebben alle verenigingen een nieuw onderkomen gekregen, met name in of in de buurt van de nieuwe sporthal. Gemeentebelang organiseerde in De Wijk trouwens altijd zijn Open Huizen en zou dus ook naar een nieuwe locatie moeten zoeken.

In de tweede plaats betrof het een rijtje karakteristieke vooroorlogse kleine woningen langs de Bateweg, waarvan de woningstichting beweerde dat groot onderhoud daarvan veel te duur zou uitpakken. Door Gemeentebelang werd dit aanvankelijk met enige argwaan werd bekeken, omdat de woningstichting een duidelijke voorkeur had voor nieuwbouw en dat graag wilde realiseren op een zo leeg mogelijke vlakte. Alleen het winkelcentrumpje zelf zou overeind blijven maar wel worden uitgebreid en verbeterd.

In de derde plaats ging het om een aantal naoorlogse rijtjeshuizen aan de Gerbrand Swartlaan en later ook de Dr. Lothlaan. Dit was minder omstreden omdat die huizen er bepaald niet karakteristiek uitzagen, terwijl de staat van onderhoud te wensen overliet.

Bij dit alles kwam nog wel dat er ook een aantal bomen zouden moeten sneuvelen, iets dat eigenlijk altijd heel gevoelig ligt.


De gemeenteraad ging uiteindelijk wel akkoord met al die afbraak, maar was toch niet zo heel blij met dit plan, omdat het geheel er volgens velen nogal lelijk zou komen uit te zien. Het zou het dorp eerder ontsieren dan verrijken. Maar eigenlijk leek dat er niet meer toe te doen, omdat er sprake was van een gelopen race. De woningstichting had immers al zoveel geïnvesteerd in de planvorming, dat er een hoge druk op het gemeentebestuur stond om het plan goed te keuren. Meteen in het begin van de raadsperiode 2002-2006, toen de nieuwe fractie van Gemeentebelang voor het eerst bij elkaar kwam (ten huize van Albert Klooster), vonden we dat het toch de moeite waard zou kunnen zijn om te proberen tot een aanmerkelijk verbeterd plan te komen. Met behulp van een aantal goede inhoudelijke argumenten is het vervolgens gelukt om de gemeenteraad hiervan te overtuigen. Hoewel de meeste raadsleden hier de nodige scepsis over hadden was er weinig mee te verliezen, afgezien dan van enige verdere vertraging. De woningcorporatie heeft haar omstreden plan toen gelukkig niet doorgedrukt en is serieus gaan werken aan een verbeterd plan, dat uiteindelijk ook is gerealiseerd. Blijkbaar zag men toch wel positieve aspecten in de benadering van Gemeentebelang. Wie het uiteindelijke resultaat aanschouwt zal het waarschijnlijk niet opvallen als een bijzonder fraai geheel, maar in vergelijking met het eerdere plan zal het als een verademing worden ervaren.


Hoogmade

In Hoogmade was het dorpscentrum (als je het zo zou willen noemen) tot in de jaren ‘90 een bescheiden geheel, bestaande uit de supermarkt en een hotel-café-restaurant, gelegen aan een klein stukje van de Kerkstraat. Andere winkels en dienstverleners waren er wel in het dorp, maar niet op diezelfde plek. Toen hotel Rijnland (tot 1985 genaamd ‘Huize van der Ploeg’) in 1996 stopte met de exploitatie, kwam het leeg te staan, in afwachting van een uiteindelijke sloop. Dat leverde een enigszins naargeestige sfeer op in de omgeving en het was duidelijk dat er heel wat visie en dadendrang nodig zouden zijn om van dit gebied echt wat te maken. De supermarkt was trouwens ook aan nieuwbouw toe en de naast het hotel gelegen scheepswerf van de gebroeders Colijn zou hoogstwaarschijnlijk moeten stoppen zodra de gebroeders met pensioen zouden gaan, dus het lag voor de hand om ook daarmee rekening te gaan houden.

Dat alles gaf een tweetal lokale ondernemers (Ben van Dinten en Thijs van Wieringen) aanleiding om hun tanden hierin te zetten. Zij richtten daartoe de Ontwikkelingsmaatschappij Hoogmade (OMH) op en ontwikkelden vervolgens een voor dorpse begrippen ambitieus plan. Waarschijnlijk had het nog heel lang kunnen duren voordat projectontwikkelaars van buiten hieraan hadden willen beginnen, want de uitdagingen bij dit plan waren nogal fors en daarmee ook de risico’s die moesten worden genomen. Misschien wel de grootste hobbel betrof de Rabobank die heel wat geld had zitten in het hotel en natuurlijk zo min mogelijk verlies wilde lijden. Er is overigens nooit geopenbaard om hoeveel geld het ging, maar hoe dan ook, de Rabobank heeft meegewerkt aan het plan dus blijkbaar zat daar voor hen voldoende compensatie in. Verder moest het hotelgebouw zelf nog worden afgebroken, en ook dat zou moeten worden terugverdiend. Dan moest het bedrijf van de gebroeders Colijn worden uitgekocht. Als dat alles zou zijn geweest, was dat nog te overzien, maar de grond onder de scheepswerf was ernstig vervuild en dat zou waarschijnlijk tot hoge kosten gaan leiden. De vervuilde grond is uiteindelijk op een betrekkelijk goedkope manier afgevoerd. Daar was de gemeente overigens bepaald niet blij mee, maar kon daar blijkbaar weinig tegen uitrichten. Dan was er de uitdaging van de beperkte parkeermogelijkheden in de buurt. Als je zoveel nieuwe woningen erbij zet (39 appartementen) en ook nog ca. acht winkels waaronder een supermarkt plus een horecagelegenheid aan het water, heb je op een betrekkelijk klein terrein niet zomaar een goede oplossing. Op het winkelplein zelf kwamen er parkeerplaatsen voor het winkelende publiek en voor de bewoners van de appartementen kwam er een ruime ondergrondse (dus kostbare) parkeergarage. Ten slotte was er de uitdaging om met een ontwerp te komen dat voldoende aantrekkelijk zou zijn ondanks de grote dichtheid van de bebouwing. Dat is de architect wel gelukt, zo vonden de meeste Hoogmadenaren en ook de gemeenteraad, al vonden sommigen het toch wel wat te massaal voor een dorp als Hoogmade.



Toen de eerste versie van dit plan (genaamd Kom Hoogmade) in de gemeenteraad kwam, was het aantal appartementen nog wat hoger (45). Dat werd door de raad iets te gortig gevonden en vervolgens heeft de OMH een concessie gedaan door zes appartementen te schrappen. Overigens ging was de gemeente uitgegaan van dertig appartementen, dus OMH heeft er nog aardig wat meer uit weten te slepen.

Bij de definitieve behandeling ging bijna de gehele gemeenteraad inclusief de voltallige fractie van GB akkoord met het plan (alleen de eenmansfractie van D66 stemde tegen), waarbij misschien wel de belangrijkste afweging was dat niemand een alternatieve oplossing zag. Voordat in 2003 de eerste paal in de grond ging zijn de appartementen al vanaf voorjaar 2002 in de verkoop gegaan. In 2005 vond de opening van de Coöp plaats, waarmee Hoogmade zijn supermarkt weer terug had.



Hoewel je zeker kunt zeggen dat hiermee is voorkomen dat Hoogmade lange tijd een braakliggend terrein als centrumlocatie zou hebben, wat voor het dorp als geheel natuurlijk een belangrijke uitkomst was, zijn er ook enkele kanttekeningen te plaatsen.

Ten eerste waren de kosten van dit project gelet op bovengenoemde uitdagingen zo hoog, dat de prijzen van de appartementen het bijzonder lastig maakten om ze te verkopen, zeker in een dorp als Hoogmade. Een aantal appartementen is dan ook heel lang leeg blijven staan. Ten tweede is er eigenlijk maar één winkel stabiel gevestigd, namelijk de supermarkt. Het bestaan van een supermarkt is erg belangrijk voor een dorp, maar met alleen maar lege winkels ernaast kun je nu niet meer spreken van een winkelcentrum. Er zijn heel wat winkeliers geweest die het hebben geprobeerd, maar geen van allen heeft het kunnen volhouden. Een deel van de winkels is inmiddels omgebouwd tot woning. Ten derde kun je het Plein moeilijk beschouwen een dorpsplein, omdat het alleen maar functioneert als parkeerterrein. Je vindt er dan ook geen groen en geen zitbankjes of speeltoestellen.


Leimuiden

Het dorpscentrum van Leimuiden heeft in de afgelopen jaren duidelijk gestalte gekregen, maar in de periode van de gemeente Jacobswoude is er niet veel vooruitgang geboekt m.b.t. dit dossier, afgezien dan van de aankoop van de boerderij van Van Beijeren. Een belangrijk obstakel was de ligging van ‘café René’. Allerlei plannen gingen uit van een verplaatsing van dat café, maar de eigenaar zag daar niets in en hield meermalen vast aan zijn vestiging op die plek. Helaas zat het café de aanleg van een dorpsplein nogal in de weg. Onder meer de supermarkt zou aan het beoogde dorpsplein komen te liggen en niet langer hoeven uit te kijken op de achterkant van het café. Waarschijnlijk was de locatie van de supermarkt indertijd door de toenmalige gemeente Leimuiden zo gekozen, omdat men ervan uitging dat het café zou gaan meewerken aan een verplaatsing. Als je zou weten dat dat café daar zou blijven zitten, lag de gekozen locatie voor de supermarkt bepaald niet voor de hand. Het was ook nog niet zo duidelijk wat er met het gebouw van Maarse en Kroon zou kunnen gebeuren. Als dat op een gegeven moment zou kunnen worden afgebroken zou het aantal vrijheidsgraden voor het centrumplan enorm toenemen. Maar van een centrumplan kon je in die tijd nog niet zomaar uitgaan. Inmiddels is dit terrein betrokken in de definitieve plannen. Een ander belangrijk element was de genoemde boerderij van Van Beijeren. Toen die boerderij te koop kwam te staan heeft de gemeenteraad van Jacobswoude snel gehandeld en unaniem een voor die tijd fors bedrag gevoteerd voor de aankoop. Dit met het oog op de toekomst. Gelet op de definitieve plannen is dat een goede beslissing geweest.


Het heeft Jacobswoude nooit lekker gezeten, dat het anders dan in Hoogmade en Woubrugge maar niet lukte in Leimuiden. Er is door de gemeente misschien nog wel meer energie gestopt in plannen voor Leimuiden dan in die andere plannen en dat levert uiteraard de nodige frustraties op. De les die je eruit kunt trekken is dat bij dit soort plannen de tijd zijn werk gaat doen. Maar ook en vooral, dat burgerparticipatie voor positieve resultaten kan zorgen; de activiteiten van burgers hebben in dit geval zelfs de doorslag gegeven. Wat dat betreft is de ontwikkeling van het centrumplan in Leimuiden geheel in de geest van Gemeentebelang.

11 weergaven0 opmerkingen

Recente blogposts

Alles weergeven